Die Flucht nach vorn

Dr. habil Gabriel Ahlfeldt

Der Immobilienboom beschäftigt Berlin. So auch in der kürzlich ausgestrahlten RBB-Reportage, in der ich mitgewirkt habe. Eine der spannenden Fragen: Haben wir eine Immobilienblase in Berlin? Um es kurz zu machen: Noch scheint der Markt in weiten Teilen realistisch bewertet zu sein. Woran kann man das festmachen? Zum einen sind die in den letzten Jahren vor allem in bestimmten Kiezlagen beobachtbaren Wachstumsraten der Wohnungspreise noch mit sinkenden Zinsen und einer anziehenden Nachfrage zu erklären. Zum anderen deutet der Gleichschritt von Miet- und Preiswachstum an, dass sich der Markt in weiten Teilen noch im Gleichgeweicht befindet. (Siehe dazu auch diese Karten für Berlin.)

Dagegen hat in anderen deutschen und europäischen Großstädten wie Frankfurt, München oder London das Wachstum der Kaufpreise die Mieten längst abgehängt. Auch unter Berücksichtigung der lokalen ökonomischen Bedingungen sind viele Städte überbewertet. Auf Grund der bestehenden Unsicherheiten an den internationalen Kapitalmärkten besteht nun die Gefahr, dass sich der Markt mittelfristig auch in Berlin überhitzen könnte. 

Somit kann es Sinn ergeben, sich bezahlbaren Wohnraum zu sichern, bevor diese Entwicklung eintritt. Gleichzeitig warne ich vor Goldgräberstimmung. Eine durchaus zu erwartende positive Entwicklung in bestimmten Teilmärkten ist bereits weitgehend eingepreist. Eher handelt es sich um die vielleicht auf absehbare Zeit letzte Gelegenheit, sich Wohnraum in besonders nachgefragten Wohnlagen zu vertretbaren Konditionen zu sichern, z.B. in Kiezlagen in Nordneukölln oder Kreuzberg. 

Noch ist es im Gegensatz zu anderen Großstädten in Berlin möglich, auf relativ günstige Lagen auszuweichen. Aber auch das muss nicht immer so bleiben. Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Entwicklungen und der aktuell niedrigen Finanzierungskosten sollten gerade Haushalte mittlerer Einkommensklassen den Kauf einen Immobilie zum Eigennutz in solchen noch weniger nachgefragten Lagen prüfen. Dies gilt auch und insbesondere für Haushalte, die sich in der angestammten Gegend einem zunehmenden Mietdruck ausgesetzt sehen. Wohneigentum ist naturgemäß der beste Schutz vor Verdrängung. Auch wenn es oft einen finanziellen Kraftakt bedeutet, kann sich die Flucht nach vorne (in eine eigene Immobilie in einer noch nicht hochgejubelten Lage) langfristig auszahlen. 

Aus ähnlichen Gründen sollte eine soziale Wohnungspolitik auch eine Politik sein, welche Menschen zum Erwerb von Wohneigentum ermuntert und befähigt. Von häufig unterstellten positiven Effekten auf Grund erhöhten Verantwortungsbewusstsein für das eigene Eigentum abgesehen: Nur im Wohneigentum profitieren die Bewohner nachhaltig von positiver Stadtentwicklung und Aufwertung. Die Diskussion um Aufwertung und Verdrängung fokussiert sich noch immer stark auf Symptome, d.h. Mieterhöhungen als Nebenwirkungen von Stadtteilaufwertungen. Dabei liegt die Ursache des Verteilungskonflikts in der Eigentümerstruktur. Der Kauf einer Immobilie kann beschwerlich sein und kurzfristig zu finanziellen Einschränkungen führen. Aber es ist langfristig der sicherste Schutz vor Verdrängung und der beste Weg für Bewohner an einem lokalen Aufschwung teilzuhaben. Politische und soziale Initiativen, die Verdrängung nachhaltig vorbeugen wollen, sollten es daher nicht bei der plakativen Forderungen nach niedrigen Mieten belassen. Stattdessen sollten sie gerade die Schwächeren bei der Flucht nach vorn unterstützen. 

Olympische Sommerspiele und Stadtentwicklung: Der Fluch des Goldes?

 Dr. Nicolai Wendland

Die Olympischen Sommerspiele sind das größte Sportereignis der Welt. Etwa 4,7 Milliarden Zuschauer sahen zuletzt die Spiele in Bejing 2008. Die Zuschauerzahlen für die Spiele 2012 in London werden in Kürze erwartet. Die Diskussionen um eine eventuelle zukünftige Bewerbung entflammen auch in Berlin erneut und entfachen Mal für Mal die Gemüter der konträr gelagerten Interessengruppen. Befürworter proklamieren neben positiven Entwicklungen des lokalen Arbeitsmarktes und der überregionalen Wirtschaft im Allgemeinen auch regelmäßig Effekte für den Tourismus sowie einen beachtlichen, weltweiten Imagegewinn, der weitere Investitionen nach sich ziehen soll. Zudem werden potentielle Infrastruktur- und weitere städtische Gestaltungsmaßnahmen positiv hervorgehoben.

Kritische Stimmen stützen sich hingegen vor allem auf die immensen Kosten und versuchen damit, einer möglichen Bewerbung entgegenzuwirken. Die entsprechende Summe für die Austragung in Athen 2004 wird z.B. auf über 8 Milliarden Euro geschätzt und soll die Schwächung der griechischen Wirtschaft erheblich vorangetrieben haben. Montreal, als Gastgeber der Spiele 1976, benötigte etwa 3 Jahrzehnte, um die entstandenen Schulden zu tilgen. Tat-sächlich konnten bisherige Forschungsarbeiten in ihrer Tendenz nur sehr schwache bis gar keine Effekte auf Arbeitsmärkte, Tourismus und die wirt-schaftliche Entwicklung nachweisen, die die entsprechenden Kosten recht-fertigen würden. Eine vollständige Erfassung des gesamten Arsenals an Einflüssen blieb jedoch aus Gründen der Messbarkeit – bis jetzt – aus. 

In einer aktuellen Studie habe ich in Zusammenarbeit mit Volker Nitsch zum ersten Mal einen aggregierten Gesamteffekt aller Olympischen Sommerspiele seit 1896 auf die Gastgeberstädte untersucht. Die Analyse relativer Wachs-tumsraten der Bevölkerung gibt dabei an, ob eine Stadt im Vergleich zu anderen Städten nach Ausrichtung der Spiele schneller oder langsamer wächst. In der Stadtökonomie wurde in den letzten Jahrzehnten nachgewiesen, dass Städte, die ihren Einwohnern einen erhöhten wahrgenommenen Nutzen bieten (wie etwa durch bessere Infrastruktur, mehr Arbeitsplätze oder auch ein Gefühl des Lokalpatriotismus), eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum schaffen. Diese lässt sich u.a. über das Wachstum einer Stadt messen. Wenn also das Ausrichten der Spiele in seiner Gesamtheit einen positiven Effekt auf die Gastgeberstadt ausübt, dann sollte sich dies über die relativen Wachstumsraten der Städte im Zeitablauf zeigen. Interessanterweise erkennt man jedoch eine andere Tendenz: Tatsächlich wachsen Gastgeberstädte nach den Spielen deutlich langsamer. Das deutet stark darauf hin, dass olympische Spiele eher negative Gesamteffekte auf die Stadtentwicklung haben.

Nun bleibt anzumerken, dass dies nicht bedeutet, dass eine Stadt unter keinen Umständen eine Bewerbung einreichen sollte. Die Ausrichtung der Spiele vermag es, bereits durchgeführte Maßnahmen der Stadtentwicklung wirkungsvoll zu vermarkten, wie es im Falle von Barcelona (1992) geschah. Außerdem lassen sich einzelne innerstädtische Aufwertungseffekte nicht leugnen.  Jedoch sollten sich Befürworter der Sache darüber im Klaren sein, dass die gesammelten Forschungsergebnisse darauf hinweisen, dass die enormen Kosten möglicherweise nicht durch nachfolgende positive Entwicklungsimpulse aufgefangen werden können.

Von Gefangenendilemma und goldenen Käfigen: Zur Ökonomie des Denkmalschutzes

Dr. habil Gabriel Ahlfeldt

Die Beurteilung immaterieller Kulturgüter ist eine Herausforderung. Dementsprechend schwierig ist es, politische Programme wie den Denkmalschutz zu bewerten, welcher den historischen oder architektonischen Charakter besonderer Gebiete bewahren soll. In einer kürzlich veröffentlichten Studie, von einem Team aus LSE- und URBANCONTEXT-Forschern im Auftrag von English Heritage durchgeführt, haben wir uns dieser Frage gewidmet. In einem Kommentar des Leiters von English Heritage in der Financial Times wurde hervorgehoben, dass wir positive Effekte auf Preise und Wertentwicklung von Immobilien in englischen Denkmalschutzgebieten finden. Das ist richtig und doch nur ein Teil der gewonnenen Erkenntnisse. 

Die Herausforderung bei der Bewertung von Denkmalen und Denkmalschutzgebieten bzw. der Besonderheiten dieser Gebiete ist, dass die positiven Auswirkungen dieser Gebiete auf ihre Umgebung – und auf die Gesellschaft als Ganzes – nicht direkt auf dem Markt gehandelt werden. Da es keine direkt beobachtbaren Preise gibt, ist es schwierig, die Zahlungsbereitschaft der Menschen für solche Häuser bzw. deren Effekte in konkreten Zahlen auszudrücken.

Deshalb haben wir uns beobachtbaren Marktergebnissen zugewendet – anhand von über eine Mio. Immobilien-Transaktionen in ganz England seit 1995. Bei der Analyse von mehr als 8000 Schutzgebieten konnten wir zeigen, dass die Immobilienpreise – um andere Faktoren bereinigt – um ca. 9% höher liegen als anderswo, und mit der Dichte an historischen Gebäuden noch steigen. Zudem haben wir 111 ausführliche Interviews  mit Bewohnern in 10 dieser Schutzgebiete geführt. Ein Ergebnis ist, dass Menschen bereit sind, höhere Prämien für eine höhere ästhetische Qualität der Umgebung zu bezahlen.

Für Berlin habe ich eine ähnliche Studie durchgeführt: Ich habe den Einfluss historischer Gebäude und Baudenkmäler auf die Preise von Eigentumswohnungen analysiert. Die Ergebnisse zeigen, dass die über 16.000 Baudenkmale in Berlin signifikant auf die Umgebung und die Wohnungspreise in ihrer Umgebung ausstrahlen, und zwar bis zu einer Reichweite von 600m. Dies zeigt deutlich, dass zumindest einigen Menschen gebaute Ästhetik und historischer Charakter etwas wert ist. 

Gibt es auch Nachteile? Natürlich schränkt Denkmalschutz die Möglichkeiten Gebäude zu verändern erheblich ein. Unterschutzstellungen – welche das Gebäude nicht verändern, jedoch die Nutzungsmöglichkeiten beeinträchtigen – könnten deshalb den Wert von Immobilien verringern. Bei der Betrachtung von mehr als 900 seit 1996 ausgewiesenen Schutzgebieten in England konnten wir jedoch keine signifikanten Auswirkungen auf Immobilienpreise feststellen. Viele der interviewten Eigentümer unterstrichen die Notwendigkeit der Beschränkungen, die eine Benennung mit sich bringt.

Dies sind gute Neuigkeiten, da dies bedeutet, dass der Erhalt gesellschaftlich bedeutender Gebäude nicht unbedingt zu Lasten der Eigentümer gehen muss. Denkmalschutzgebiete lösen eine Form des Gefangenendilemmas. Wenn sich jeder Hausbesitzer um sein eigenes (historisches) Haus kümmert, ist jeder besser dran. Aber einzelne Hausbesitzer könnten versucht sein, von den Bemühungen anderer Hausbesitzer zu profitieren, ohne selbst zu investieren. Eine Regelung, die verbindliche und allgemeingültige Standards setzt, macht solches Trittbrettfahren schwerer.

Eine gesamtgesellschaftliche Bewertung der Denkmalschutzpolitik ist dagegen schwieriger. Sind Unterschutzstellungen im großen Stil im Interesse der Gesellschaft als Ganzes? Einerseits werden dadurch ästhetisch und historisch bedeutsame Gebiete erhalten. Andererseits wissen wir nicht, ob dadurch der Neubau und damit das Gesamtangebot an Wohnungen begrenzt wird und dadurch mittelfristig (und nicht durch eine besondere Wertschätzung) Mieten und Preise steigen. In einem URBANCONTEXT-Blogbeitrag hat Christiane Scholz für Berlin soziale Nebenwirkungen des Denkmalschutzes konstatiert – Verdrängung der ansässigen Bevölkerung durch höhere Mieten. 

Wenn dem so ist, kann zu viel Denkmalschutz goldene Käfige schaffen – schöne Städte, in denen Wohnraum für den durchschnittlichen Haushalt unerschwinglich wird. Was diese Frage angeht, steht die Forschung jedoch noch am Anfang.

Aus ökonomischer Sicht ist ein Berliner Innenstadtflughafen (noch) nicht sinnvoll

Gabriel Ahlfeldt und Christiane Scholz

Drei Monate vor Eröffnung des neuen Berliner Großflughafens sind die Zeitungen mit Schlagzeilen zum Thema gefüllt. Insbesondere die Verteilung des zu erwartenden Fluglärms erhitzt die Gemüter. Wir nutzen die Gelegenheit noch einmal, URBANCONTEXT Forschung-Revue passieren zu lassen und stellen uns die Frage:

War es angesichts aktueller Proteste der BER-Anwohner eine gute Entscheidung, die beiden Innenstadt-Flughäfen zu schließen und sich auf den Ausbau eines einzigen, an der Stadtgrenze liegenden Flughafens zu konzentrieren?

Flughafen BER: Sind die Proteste gerechtfertigt?

Christiane Scholz

1996 wurde der Ausbau des Flughafens Schönefeld zum Großflughafen Berlin Brandenburg Willy Brandt (BER) angekündigt. Ähnlich wie im Fall Stuttgart 21 begannen die Proteste dagegen aber erst Jahre später. Die Information braucht eine Weile, um alle zu erreichen und es dauert wohl, bis die Auswirkungen klar werden.

Spätestens jedoch seit Ankündigung der (auch der vorläufigen) Flugrouten haben viele gesehen: Unser Haus liegt in den Einflug- oder Abflugschneisen – wir sind von (vermehrtem) Fluglärm betroffen. Aber nicht nur das: Auch der Wert unserer Immobilie sinkt aufgrund dessen – oder?

H1N1 und Solarstrom

Gastbeitrag von Johannes Rode und Alexander Weber

Was hat die Schweinegrippe mit Solaranlagen gemein? Die Schweinegrippe überträgt sich durch Tröpfchen- oder Schmierinfektion. Zur Ansteckung kann es also kommen, wenn man sich räumlich und zeitlich in unmittelbarer Nähe zu einem Infizierten befindet. Ähnliches beobachten Johannes Rode und Alexander Weber in Ihrem aktuellen Diskussionspapier mit dem Titel „Does Localized Imitation Drive Technology Adoption? – A Case Study on the Diffusion of Solar Cells in Germany“. Bei der Untersuchung des Aufstellungsortes und -zeitpunktes sämtlicher in Deutschland installierter Solaranlagen zur direkten Stromgewinnung zeigen sich Parallelen zur Verbreitung einer Krankheit wie der Schweinegrippe.

Terror und Tourismus

Christiane Scholz

Terroristische Anschläge sind Ereignisse, die Deutschland weniger aus eigener Erfahrung als viel mehr aus anderen Ländern kennt. Diese können nicht nur politische und gesellschaftliche Auswirkungen haben – sondern zum Beispiel auch das Reiseverhalten einer ganzen Nation ändern, so eine noch unveröffentlichte Studie von URBANCONTEXT.

In der Studie werden Effekte nicht vorhergesehener Schocks wie terroristische Anschläge (9/11 USA, Ägypten 1997, Tunesien 2002, Marocco 2003, Indonesien 2003) auf das Reiseverhalten deutscher Touristen untersucht. Demnach reagierten diese mit einer Änderung ihrer Risikowahrnehmung bestimmter touristischer Ziele. Ein Rückgang der Touristenzahlen in Folge der genannten Anschläge wurde insbesondere für islamisch geprägte Länder verzeichnet. Dies deutet auf einen Übertragungsmechanismus hin, welcher durch ethnische und religiöse Nähe geprägt wird.

Die A100 wird zur Zerreißprobe in den Berliner Koalitionsverhandlungen. Was bringt sie wirklich? – Ein Statement.

Gabriel Ahlfeldt und Christiane Scholz

Am Dienstag werden die Koalitionsgespräche zwischen den Berliner Grünen und der SPD aufgenommen. Eine Umwidmung der Mittel wurde durch Ramsauer (vorerst) abgelehnt. 

Bleibt die Frage: Was bringt die A100 wirklich? Wie groß sind die wirtschaftlichen Impulse, die Reduzierung von Stau, Zeitkosten, wie hoch ist die Entlastung der Nebenstraßen, etc. – Ist der Nutzen höher als die Kosten?

Einiges spricht dafür: Immerhin handelt es sich beim Autobahnring um die meistbefahrene Straße Deutschlands und selbst mit den relativ niedrigen Löhnen in Berlin kann es gut sein, dass die gesparte Reisezeit hohe monetäre Äquivalente haben wird. Ramsauers Bundesverkehrsministerium hat zudem eine Studie vorgelegt, die von wirtschaftlichen Impulsen ausgeht, welche durch derartige Bauinvestitionen induziert werden können.

Ganz so einfach ist die Rechnung aber nicht. Mit öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur sollte man in erster Linie eine effiziente Allokation von Ressourcen fördern und sich nicht – wie Ramsauer – nur auf Multiplikator-Effekte berufen, ohne die Input-Output-Berechnungen realwirtschaftlichen Anpassungen zu unterziehen. Um den Nutzen fundiert zu überprüfen, reicht „seine“ Studie also nicht aus. Vielmehr bedarf es eines Vergleichs mit einem alternativen Infrastrukturprojekt, deren Ergebnisse in einer elaborierten Kosten-Nutzen-Analyse abgeglichen werden könnten. Erst dann können Aussagen zu diesen Fragen gemacht werden.

Doch geht es in der Debatte wirklich darum? Wahrscheinlich geht es auch um etwas anderes. Die eine Seite – die SPD – stützt sich implizit auf die genannte ökonomische Argumentation.
Die andere Seite – die Grünen – verweist auf sogenannte Externalitäten, d.h. externe Effekte, deren Kosten vorher nicht bedacht und schließlich oft unausgeglichen bleiben. Insbesondere bezieht sie sich auf Umweltexternalitäten des Gesamtsystems Straße und argumentiert, dass es volkswirtschaftlich nicht sinnvoll sein kann, solch einen umweltschädlichen Verkehrsträger zu fördern.

Aus wirtschaftswissenschaftlicher Perspektive sind dies zwei separate Probleme. Ein Lösungsansatz ist: Die negativen Externalitäten sollten eingepreist werden – es sollten so lange Steuern auf das Fahren erhoben werden, bis die tatsächlichen Kosten amortisiert sind und die Nachfrage zurückgeht.

Dann kann die Berliner Regierung über weitere sinnvolle (?) Investitionen nachdenken – unter den gegebenen Bedingungen und in welcher Konstellation auch immer.

Ist das Abstimmungsverhalten zum Tempelhofer Referendum auf die Abgeordnetenhauswahl und die A100 übertragbar? Inspiration zu einer neuen Studie

Christiane Scholz

Dass die Berliner Stadtautobahn A100 erweitert werden soll, steht für die SPD-geleitete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung seit 2009 fest. Die SPD hat die Landtagswahlen gewonnen und darf nun einen Koalitionspartner finden. Ein Wahlkampfthema war u.a. die Stadtautobahn, die Parteien machten ihre Positionen dazu klar. Wenn die Koalitionsentscheidung nur von einer Frage abhinge – A100-Erweiterung ja oder nein – müsste sich Wowereit für die CDU entscheiden. Denn die GRÜNEN tönten vor der Wahl „Rot-Grün gibt es nur ohne A100“.

 

Hat sich dies in der Wählerentscheidung niedergeschlagen? Könnte man behaupten, dass Wähler in Gebieten, die einen hohen Stimmenanteil für die SPD hervorbrachten, für den Ausbau und solche mit hohem GRÜNEN-Anteil dagegen sind? 

Eine Studie von Dr. Gabriel Ahlfeldt, Direktor von URBANCONTEXT, in Zusammenabreit mitr Felix Schrayvogel, legt genau dies nahe. Für das Referendum zum Erhalt des Flughafens Tempelhof (THF) 2008 konnten die Autoren nachweisen, dass sich die Empfehlungen der politischen Parteien für oder gegen den Erhalt im Wahlverhalten der Anhänger niederschlugen. Ein weiterer, spannender Befund ist, dass sich in der Umgebung des Flughafens Schönefeld besonders viele Bürger für den Erhalt THFs aussprachen – aus Angst vor vermehrtem Fluglärm aufgrund der Umlegung des Flugverkehrs von THF nach Schönefeld.

Lässt sich dies auch für die A100 belegen? Finden sich demnach in Gebieten um die A100 eventuell besonders viele GRÜNEN-Anhänger?  Schaut man sich die Verteilung der Zweitstimmen in den einzelnen Wahlkreisen an, durch welche der neue Bau-Abschnitt führen soll (Treptow-Köpenick 01, umgebende: Lichtenberg 05 und 06, Friedrichshain-Kreuzberg 02), ergibt sich allerdings ein eher heterogenes Bild. In Alt-Treptow liegt die Elsenstraße, welche laut dem Senat, zitiert nach den GRÜNEN, ein vermehrtes Verkehrsaufkommen hinnehmen muss. In diesem Wahlkreis hat die SPD zwar weniger Stimmen als noch 2006, ist aber immer noch stärkste Kraft. Für „nebenan“ in Neukölln gilt dies ebenso, in Lichtenberg holte die SPD 2011 sogar zum ersten Mal die Mehrheit der Stimmen – zuvor war es immer Die Linke/PDS. Der angrenzende Bereich Wahlbezirk 02 Friedrichshain-Kreuzberg wurde noch grüner als 2006.

Hat Lichtenberg Die Linke abgestraft und sich mit der Wahl der SPD für die Erweiterung der Stadtautobahn ausgesprochen? Erwartet man sich dort davon eine höhere wirtschaftliche Aktivität? Die Anwohner der Treptower Beermannstraße wehren sich gegen den geplanten Abriss ihrer Häuser – was aber nicht (genug) in den Landeswahlergebnissen zum Ausdruck kam. Und Friedrichshain-Kreuzberg? Der Trend zu grün wurde dadurch vielleicht verstärkt. 

Leider  liegt eine Studie dazu (noch) nicht vor – an dieser Stelle sind nur erste nicht-statistisch berechnete Beobachtungen und Thesen möglich. Zunächst warten wir gespannt auf die Koalitionsentscheidung – und mit Rot-Grün mag vielleicht ein Referendum zur Abstimmung über Ausbau oder Stopp der A100 ins Leben gerufen werden müssen – das dann untersucht werden kann.

Infrastrukturprojekte können wirtschaftliche Aktivität fördern

Christiane Scholz

Der höchste Turm der Treptowers steht bald leer, titelt die Zitty in ihrer Ausgabe 18/2011. Ja, der Tower am Treptower Park, auf dem Allianz drauf steht und das BKA drin war. Dieses zieht aber nun um – und die Allianz sucht neue Mieter.

Nur – wer wird kommen, und woher?

Wer genau einziehen wird, kann nicht beantwortet werden – über die Frage „woher“ kann man da schon eher spekulieren.

Neben dem Individualverkehr – also mit dem Auto oder Fahrrad o.ä. – können die Neuen mit Flugzeug oder Bahn anreisen. An den BER sind große Erwartungen positiver ökonomischer Impulse geknüpft. Vielleicht kann er dazu beitragen, Unternehmen in Berlin anzusiedeln und neue Arbeitsplätze zu schaffen. Die Nahverkehrsverbindung mit der S9 von Schönefeld zum Treptower Park ist immerhin eine Direktverbindung – in gut 20 Minuten ist man da.

Für die intranationale Anreise bietet sich der  Berliner Hauptbahnhof an. Eine aktuelle URBAN­CONTEXT-Studie  kann innerhalb der Regionen, die durch Intercity-Verbindungen vernetzt sind, eine  nachhaltige Förderung wirtschaftlicher Aktivität durch diese Verbindungen nachweisen. Denn über diese Wege werden ökonomische Akteure zusammengebracht.

Der Hauptbahnhof ist doch schon seit 2006 in Betrieb? Die Autoren geben zu bedenken, dass der Hauptbahnhof bisher noch keine sehr großen Effekte aufweisen kann – denn die innerstädtische Verbindung des ÖPNV als auch des Individualverkehrs dorthin ist noch unzureichend. So können zwar Beschäftigte und Unternehmer nach Berlin reisen – aber nicht (zügig) zu ihrem Arbeitsort gelangen. Erste Versuche, diese Situation zu verbessern, werden mit dem Ausbau dreier Tramlinien und einer Nord-Süd-Erweiterung der S-Bahn (Hauptbahnhof – Nordring) zum Hauptbahnhof unternommen. Parkplätze etwa sind in diesem Plan jedoch noch nicht enthalten. Zum Treptower Park sind es –  wie von Schönefeld/BER – nur etwa 20 Minuten (allerdings inklusive einmal umsteigen). 

Die potenziellen neuen Treptower-Mieter haben also theoretisch gute verkehrstechnische Voraussetzungen. Woher sie kommen können, wissen wir nun. Bleibt die Frage, wer denn wohl einziehen wird.

Capital of Cool

Christiane Scholz

Die Zeitschrift Capital (09/2011) titelt in ihrer aktuellen Printausgabe „Städte-Ranking: Warum Berlin selbst in Ostdeutschland nur in der zweiten Liga spielt“. Berlin liegt auf Platz 22. von 60 Plätzen. Lag Berlin vor zwei Jahren in diesem ökonomisch orientierten Ranking (gewichtetes Mittel aus Wirtschaftsleistung [30%], Arbeitsplätze, Bevölkerung, Kaufkraft pro Kopf [je 20%]) noch auf Platz 29 – also etwa in der Mitte – ist es nun fast in das obere Drittel aufgerückt. Nicht Spitze, aber immerhin. Warum es trotz dieser mäßigen Wirtschaftskraft so viele Menschen nach Berlin zieht, können die Autoren aber nicht erklären. Berlin muss gar nicht die „Hauptstadt des Wohlstands“ sein.

Berlin kann vielmehr Hauptstadt der Kreativen sein oder „Capital of Cool“, wie die Bread & Butter für ihren Standort wirbt. Die Forschungsergebnisse zu Kreativwirtschaft in Deutschland zeigen: Berlin hat die höchsten Lagekoeffizienten in kreativen Berufen (kreative Berufe im Allgemeinen, im Speziellen: freiberufliche Künstler, Performance-Künstler, Musiker und Beschäftigte in schönen Künsten) – deutschlandweit. Dies kann selbstverstärkende Effekte haben: Ein Cluster von Kunst- und Kulturschaffenden zieht weitere an. Diese Prozesse verstärken das kreative Klima der Stadt. Kreativwirtschaftende sind von vielen Ideen und unterschiedlichen Produktionstechniken umgeben und können zudem beispielsweise Studios, Ateliers usw. teilen. 

Ob aber dadurch ein rapides Wachstum eintreten wird, wie von Richard Florida für andere Städte aufgezeigt, ist fraglich. Denn diese Berufe sind oft prekär – sie sind häufig geprägt von unsicheren Beschäftigungsverhältnissen und geringen Einkommen. Trotzdem zeigt URBANCONTEXT-Forschung am Beispiel von "Mediaspree", dass viele Berliner eine gezielte Strategie für Wirtschaftsansiedlung in ihrem Kiez ablehnen. Dies tun sie nicht, wie oft angenommen, aus Angst vor steigenden Mieten, sondern weil sie das Schwinden des speziellen Kiezcharakters mit all seinen kulturellen Annehmlichkeiten fürchten.

Auch in Berlin ist Wirtschaft wichtig – für seine Bewohner aber nicht alles. Autonomie und Kreativität sind von mindestens ebenso großer Bedeutung. So warten wir eher weniger gespannt auf das nächste Ranking…

Der Wert von „Starchitektur“

Gabriel Ahlfeldt

  

Gute Architektur spielt eine große Rolle für das Erscheinungsbild eines Stadtgebietes,  selbst wenn wir uns nicht immer darüber einig sind, welche Gebäude als schön gelten. Noch schwerer zu beurteilen sind die Auswirkungen ikonischer Gebäude auf den Wert der umliegenden – welche als architektonische Spillover bezeichnet werden könnten. Die Rekonstruktion des Berliner Stadtschlosses ist ein Beispiel für öffentlich subventionierte Leuchtturmarchitektur. Dieses Projekt greift auf ein konservatives Architekturverständnis zurück, d.h. es werden möglichst originalgetreu Stilelemente des vorvergangenen Jahrhunderts zitiert. Dies ist selbstverständlich nur eine der möglichen Gangarten. Eine Alternative stellen innovative oder gar revolutionäre Entwürfe mit einzigartigem Design dar. Bei öffentlich finanzierten oder subventionierten Gebäuden kann es in der Praxis dazu kommen, dass die Auswahl von Entwürfen ideologisiert wird, d.h. je nachdem auf die Akzeptanz bei breiten oder sehr speziellen Bevölkerungsschichten ausgerichtet wird. Eine konservative Strategie, für die Franko Stellas Entwurf des Stadtschlosses steht, bietet häufig geringe (erwartete) Reibungspunkte.

Aktuelle URBANCONTEXT-Forschung zeigt, dass sich die Investition in aufwändige Architektur lohnen kann und dass – zumindest auf lange Sicht – auch gewagte Architektur hohe Akzeptanz genießen kann.

Die Studie fokussiert auf Immobilien, welche von Frank Lloyd Wright geschaffen wurden – dem „größten amerikanischen Architekten aller Zeiten“, so die Ansicht seiner Kollegen im American Institute of Architects. Sie bezieht sich auf  Oak-Park, Illinois, USA. Diese suburbane Siedlung bei Chicago ist für die empirische Forschung von großem Vorteil, da Wright hier zwischen 1892 und 1914 24 außergewöhnliche Wohnhäuser errichtete. Mit Ausnahme eines Gebäudes, welches als Informationszentrum genutzt wird, handelt es sich um privat genutzte Wohnhäuser. Ein externer Effekt, oder Spillover, geht daher plausibler Weise nur vom äußeren Erscheinungsbild aus.

Die Ergebnisse zeigen einen signifikanten Preisaufschlag pro Landmaßeinheit – 8.5% für Häuser innerhalb 50m eines Wright-Hauses und ungefähr 5% innerhalb 50-250m. Über diese Schwelle hinaus ist der positive Effekte bestenfalls schwach. Besonders interessant ist, dass sich der „ikonische Effekt“ nur langsam entwickelte. Auf Grundlage von geschätzten Bodenwerten unmittelbar nach der Fertigstellung der letzten Wright-Gebäude können kleine signifikante Preisaufschläge nachgewiesen werden. Die naheliegende Erklärung: Die jetzt sichtbaren Effekte sind erst durch das wachsende Renommee des Architekten und die schrittweise Annahme modernen Designs durch die Öffentlichkeit im Laufe der Zeit entstanden.

Dieses Beispiel bestätigt positive externe Effekte aufwändiger Architektur sowie ein dynamisches Verständnis von Architektur. Heute gelten Wrights Häuser als schön, während sie gestern kein besonderer Blickfang waren. Morgen kann sich ein heute revolutionärer Entwurf für das Humboldtforum als wegweisend zeigen.

In jedem Fall zeigt die Existenz dieser architektonischen Spillovereffekte Möglichkeiten für die Politik auf – nicht nur, aber auch bei Gebäuden von Top-Architekten. Durch bessere Architektur auf breiter Ebene können wohnliche und angenehme öffentliche Plätze geschaffen und damit ein positiver Wohlfahrtseffekt erzielt werden. Nicht nur Immobilienbesitzer können durch die externen Effekte vom erhöhten Wert ihrer Nachbarschaft profitieren, sondern auch auf der Museumsinsel flanierende Steuerzahler.

Doch wie immer gibt es auch eine Schattenseite. Die Durchsetzung höherer Investitionen in Architektur – beispielsweise mithilfe von gesetzlichen Regelungen – kann Baukosten erhöhen und möglicherweise die Stadtentwicklung hemmen. Ein nicht wünschenswertes Resultat wären eine Verknappung von Wohnraum und Preis- und Mietsteigerungen, die eher angebots- als nachfragegesteuert. In Zeiten sich abzeichnender Wohnungsknappheit, vor allem in innerstädtischer Lage, ist dies kein besonders wünschenswertes Szenario. Eine intelligente Politik muss auf einem schmalen Grad wandeln und mit dem nötigen Fingerspitzengefühl Architektur fördern, ohne Investoren zu verschrecken.

Not In My Backyard!

Gabriel Ahlfeldt

NIMBYism („Not In My BackYard“) ist zu einer der größten Herausforderungen in der Verkehrsplanung geworden. Infrastrukturen wie Flughäfen, Autobahnen oder (Hochgeschwindigkeits-)Bahnstrecken sind zwar sozial erwünscht, werden aber von den Anwohnern um so mehr abgelehnt. Das typische Argument ist immer das hohe Maß an Lärm, Umweltverschmutzung und Verkehrsüberlastung.

Und natürlich ist man versucht, Mitleid mit den Anwohnern von Flughäfen angesichts des Ausbaus und der geplanten neuen Flugrouten zu haben, da sie unter einem deutlich erhöhten Lärmpegel leiden werden. Diese sind – verständlicherweise – überhaupt nicht glücklich über diese Aussichten. Die offensichtliche Frage ist: Wie gewichtet man die (wirtschaftlichen) Interessen der breiteren Bevölkerung gegen die Kosten der lokalen Bevölkerung? Dies ist eine schwierige Wahl, und es macht es nicht einfacher, dass nicht alle Bevölkerungsgruppen die gleiche Fähigkeit haben, ihre Interessen zu äußern und durchzusetzen.

Ein typisches Beispiel sind Hochgeschwindig­keits(bahn)strecken bzw. High Speed Rail (HSR). Ohne zu behaupten, dass der ökonomische Nutzen die Kosten der HSR per se übersteigt, zeigen URBANCONTEXT-Forschungsergebnisse doch, dass HSR potenziell Arbeitsplätze und ökonomischen Wohlstand in den jeweiligen Regionen fördert. So ist es bezeichnend, dass die ehrenwerte Queen Elizabeth wenig begeistert von dem Britischen Hochgeschwindigkeitsprojekt HS2 ist, könnten doch die Züge am Stoneleigh Park – einem wichtigen Standort für Pferdesport – die Pferde scheu machen. Tories, die in der Nähe des geplanten HS2 leben, drohen sogar, ihre Zuwendungen an ihre Partei zu stoppen, sollte die Koalition das Projekt so weiterverfolgen. Sind die erwarteten Geräuschpegel so hoch? Haben PlanerInnen keinen praktikablen Weg gefunden, der diese ökologischen Kosten minimiert?

In den Finanzwirtschaftswissenschaften (Fishel, 2002: Homevoter Hypothesis) wird allgemein angenommen, dass Hauseigentümer (öffentliche) Projekte unterstützen (ablehnen), von denen sie eine Wertsteigerung (-minderung) ihres Eigentums erwarten. Daher haben sie einen viel höheren Anreiz als Mieter, sich in Interessengruppen zu organisieren und Einfluss auf politische Entscheidungen zu nehmen. Zurück zum Fluglärm: Die aktuelle URBANCONTEXT-Forschung zeigt, dass dieser Eigentümer viel stärker beunruhigt als Mieter. Als Beispiel dient die Volksabstimmung über die Schließung des historischen Flughafens Tempelhof in Berlin: Die Unterstützung für den Erhalt dieses Flughafens war im Gebiet um den BBI mehr als doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt – weil Anwohner befürchten, dass der Flug-Verkehr in ihre Nachbarschaft verschoben wird. Dabei kann man sich kaum vorstellen, dass in Anbetracht der wenigen Flugbewegungen in Tempelhof es durch die Schließung allein überhaupt zu einer spürbaren Lärmerhöhung kommt. Nicht überraschend: dieses Gebiet ist von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern geprägt.

Was lernen wir daraus? NIMBYism ist eine komplexe Mischung aus verschiedenen Interessen, und hinter Beschwerden über Umweltbelastungen können sich auch (zumindest teilweise) Kapitalinteressen verbergen. Kosten und Nutzen von Verkehrsprojekten zwischen der Gesellschaft und Anwohnern auszugleichen bleibt eine schwierige Aufgabe, und wir wollen sicher nicht denen die Entscheidung überlassen, die am lautesten schreien können.

Denkmalschutz mit Nebenwirkungen

Christiane Scholz

Am Wochenende titelte der Tagesspiegel „Berliner Immobilien begehrt wie seit Jahren nicht mehr“. Der Grundstücksmarktbericht 2010/11 des Gutachterausschuss' der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, der die Grundlage für den Tagesspiegel-Artikel bildet, führt zunächst drei Gründe an: Der Berliner Wohnungsmarkt sei seit Jahren unterbewertet, hinzu kommen die steigenden Bevölkerungszahlen und eine überproportionale Zunahme der Singlehaushalte, die sich in dem aufgrund stagnierender Bautätigkeit knapper werdenden Wohnungsbestand niederlassen.

Eine Studie von URBANCONTEXT-Geschäftsführer Gabriel Ahlfeldt und Wolfgang Maennig (Universität Hamburg) ergänzt diese – an dieser Stelle unkommentierten – Erklärungen um einen weiteren Aspekt: Die rege Sanierungstätigkeit und der Denkmalschutz seit den 1990er Jahren in Berlin spielen eine wichtige Rolle für diese Entwicklung. 

Die Autoren analysieren den Einfluss historischer Gebäude und Baudenkmäler auf die Preise von Eigentumswohnungen in Berlin. Die Ergebnisse zeigen, dass die Unterschutzstellung nicht direkt auf die Preise für Wohneigentum innerhalb der  Denkmäler wirkt. Geschützte Baudenkmale können jedoch den Wert ihrer Umgebung, gemessen in Wohnungspreisen, in einer Reichweite bis zu 600m erhöhen. Auf lange Sicht können PlanerInnen die Attraktivität von Stadtteilen und Städten in ihrer Gesamtheit durch Erhaltungs­maßnahmen für diese verbessern. Was in Berlin mit den Sanierungsgebieten – insbesondere im Ostteil der Stadt – gefördert wird. Denn langfristig kann der Erhalt dieser Form von Kulturerbe sogar einen direkten ökonomischen Effekt haben, indem durch erhöhte Lageattraktivität z.B. Touristen, Arbeitskräfte und bestimmte Firmen angezogen werden.

Denkmalschutz hat Nebenwirkungen – positive wie negative. Neben einem positiven Effekt auf Attraktivität und Eigentumspreise kann es aber auch zu negativen Effekten kommen, wie bspw. zur Verdrängung der ansässigen Bevölkerung. Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie bitte Ihre Senatoren und Senatorinnen. 

Pro IBA

Christiane Scholz

Aufruf des Tagesspiegels zur Architekturdebatte. Uwe Lehmann-Brauns sagt „Architekturqualität ist mehr als Geschmackssache“ und Architektur gehorcht nur noch dem „ökonomischen Bedarf der Bauherren“.

URBANCONTEXT beteiligt sich an dieser Debatte, die sich auch mit der Frage beschäftigt, ob und wie eine neue IBA sein sollte, anhand eigener Studien. Sie kommen zu folgenden Ergebnissen:

Erstens: Die Ergebnisse unterschiedlicher planerischer Dogmen wie der behutsamen (IBA 84) und auch der modernen (IBA 57) Stadterneuerung können breite Bevölkerungsschichten erreichen. Zweitens muss Lehmann-Brauns – teilweise sicher berechtigter – Einwurf eines Widerspruchs zwischen Ökonomie und Qualität gebauter Umwelt kein grundsätzlicher sein. Erhöhte öffentliche Investitionen in die äußere Wirkung von Gebäuden können zur Sicherung der langfristigen Werthaltigkeit vertretbar sein: Für entsprechende Gründerzeitviertel (IBA 84-Gebiete), aber vor allem für moderne Bebauung im Bereich des Berliner Hansaviertels (IBA 57-Gebiete) können architektonisch bewirkte Preisaufschläge von bis zu 17,6% gefunden werden.

Fazit: Deshalb können stadtplanerische Eingriffe in das Marktgeschehen gerechtfertigt sein, die zur Internalisierung dieser Preiseffekte mittels Zuschüssen, Kompensationen oder Umlagen beitragen. Berlin braucht gute Architektur und eine neue IBA, solange die Umsetzung der Projekte sozial und qualitativ hochwertig erfolgt.

Tourism goes Kiez

Kristoffer Möller

Now they’re finally in my district. They’re sitting in my bar, drinking my beer. They’re waving at me in the morning when I go to work – these “tourists”. It’s not Brandenburg Gate, Potsdamer Platz or Ku’damm anymore, it’s the Wrangelkiez, Simon-Dach-Straße, it’s right here. Political events as organised by the Green Party in the Wrangelkiez (“Hilfe, die Touris kommen”) or the campaign “Berlin doesn’t love you” are picking up the debate. However, one needs to be careful in “kicking out tourists”. With a turnover of almost nine billion Euros, tourism is a key economic sector, employing a great number of Berliners.

So, what’s the problem? Well, as economist, it’s a classic externality problem: The price tourists pay to experience Berlin does not cover the full cost. While the gastronomy and hotel sector might benefit from positive externalities, residents living in the respective areas suffer from negative external costs like noise, higher price levels or in my case all these “cocktail bunkers”. In order to overcome this market failure, one must include (internalise) these additional costs in the price tourists pay. One could for example apply a tax like the so called “city tax” where tourists would have to pay 2.50 Euros/day. If the tax revenues stay in the Kiez (city neighbourhood) by cleaning parks and sidewalks or by setting up public toilets, residents would have to bear less social costs. Unfortunately, as planned the money would be raised by the City of Berlin and not by the individual districts. Another problem: Does this tax really affect tourist flows? Are today’s easy-jetters and backpackers really affected by a tax of 2.50?

This brings us to the main question: Who are these people anyway driving up local rents, partying loudly all night long and packing out the Mauerpark? Is it really tourists? Can you distinguish between a tourist, a recent settler or a “real Berliner”? Well, I don’t think so! I simply think that there’s a big group of young people in Berlin who want to enjoy their lives in the Kiez. Blaming tourists doesn’t solve anything and would only create social aggression and economic problems. The only way of calming down the districts would be a local beer tax of 2.50 Euro/bottle – do we really want that?

Got to go – it’s happy hour now.

Seid begeistert! Doch bloß wovon?

Gabriel Ahlfeldt

Das geplante Humboldt-Forum – eine nicht enden wollende Geschichte. Man könnte meinen, es sei schon alles gesagt. Gerade, wo sich bei Gegnern der Schlossrekonstruktion Resignation und bei Befürwortern ob der absehbaren Einsparungen Desillusionierung breit macht, ruft Ijoma Mangold zur Begeisterung auf (Die Zeit, Ausgabe 26/2011, Feuilleton).

Wir sollen den „unsinnigen Verdacht beiseite legen, das Schlossprojekt habe eine retronationale Schlagseite“. Stattdessen wünscht sich der Autor Begeisterung – Begeisterung für das „Hohenzollernschloss, das die DDR in einem talibanhaften Anfall von Kulturvandalismus sprengen ließ“.

Eine dramatische Wortwahl – zweifellos mit charmant ironischer Note – aber natürlich ist die ideologisch motivierte Zerstörung historischen (Bau-)Erbes uneingeschränkt zu verurteilen. Allein, wo führt das hin? Sind wir nun mit dem ebenso wenig schmeichelhaften Abriss des Palasts der Republik quitt? Welchem prä-kulturimperialen Zustand sollen wir nun nachtrauern oder entgegenfiebern?

Mit ähnlich beißender Ironie bedient Ijoma Mangold das Klischee der „Verzagten und Mürrischen“, die bezweifeln, dass sich die außereuropäischen Sammlungen mit „der feudalen Fassade des Schlosses vertragen“. Eine Referenz auf die häufig zitierte elitäre Minderheit architektonischer Avantgardisten, die sich im Laufe des zwanzigsten Jahrhunderts immer wieder getäuscht und enttäuscht hat. Die spannende Frage, die sich dahinter verbirgt, ist: Können und wollen wir ein architektonisches Wagnis eingehen, welches entweder ein visionäres Gravitationszentrum einer aufstrebenden Kulturhauptstadt wird oder aber auf ewig unverstanden bleibt. Oder setzen wir auf Bewährtes, gehen den sicheren Pfad der Rekonstruktion, auch wenn wir uns damit dem Vorwurf der Einfalt aussetzen?

Die letzten Jahrzehnte der Museumsarchitektur haben Ikonen wie das Centre Pompidou, Quai Brenly (beide Paris), Tate Modern (London) oder Guggenheim Museum (Bilbao), hervorgebracht, welche mitnichten an der Basis vorbeigegangen sind. Eigene wissenschaftliche Untersuchungen zeigen, dass kontemporäre Architektur, richtig umgesetzt, bei Anwohnern ebensolche Wertschätzung erfährt und ähnlich häufig fotografiert wird wie ihre historischen Vorgänger. Man muss nicht einmal die Museumsinsel verlassen – die kritische und umstrittene Rekonstruktion des Neuen Museums von David Chipperfield erfreut sich einer Beliebtheit, die dazu geführt hat, dass Zeitkarten für die Besichtigung ausgegeben werden mussten. Da kann auch die wunderbare Rekonstruktion des Bodemuseums, zweifelslos eine beeindruckende handwerkliche Leistung, nicht mithalten. Eine unverstandene Minderheit Verzagter und Mürrischer sieht anders aus.

Ijoma Mangold ruft auf zur Begeisterung für das Humboldt-Forum. Es ist ein Notruf.

Es geht gar nicht um zu hohe Mieten, sondern um die Henne

Christiane Scholz

Gentrifizierung ist in aller Munde, die Angst vor der Verdrängung aufgrund zu hoher Mieten aus attraktiveren Wohngebieten und aus der Innenstadt wächst, seit Jahren kämpfen Bewohner, Aktivisten und Vereine gegen den schleichenden Prozess, der im Ergebnis eher einem sozialen Kahlschlag gleicht (z.B. Bötzowviertel im Prenzlauer Berg: nur 18% der ursprünglichen Bevölkerung leben nach der Sanierung noch dort).

Umso überraschender das Ergebnis einer Studie von Gabriel Ahlfeldt, Forscher an der London School of Economics and Political Science und Geschäftsführer von URBANCONTEXT. Im Friedrichshain finden Aufwertungsprozesse durch das Stadterneuerungsprojekt „Mediaspree“ statt. Dadurch drohen Mieterhöhungen. Doch Ahlfeldt stellt fest, dass diese für Bewohner gar nicht so sehr das Problem sind. Vielmehr stößt eine mögliche Verdrängung lokaler Kultureinrichtungen, welche einen materiell nur schwer fassbaren Kiezcharakter formen, auf Kritik. Obwohl laut der Studie gerade junge Erwachsene eher gegen das Projekt sind, die ja oft geringere Einkommen erzielen als ältere, stört sie die Bedrohung der Kultur mehr denn die des Geldbeutels. Hier ist der Gentrifizierungsprozess offensichtlich schon so weit fortgeschritten, dass bereits die sogenannten Gentrifier zugezogen sind (oder die Pioniere zu solchen wurden): Bewohner, die die höheren Mieten zahlen können. Und auch bereit sind, dies zu tun – solange sie dafür die „Alternativkultur“ bekommen, deretwegen sie dort hingezogen sind.

In bestimmten Gebieten im Prenzlauer Berg findet eine ganz ähnliche Entwicklung statt: Nur wird dort genau dieser Kiezcharakter nicht von Investoren und Stadterneuerungsprojekten „verdorben“, sondern von den Bewohnern selbst. Bars und Clubs werden auf Lärmbelästigung verklagt und viele mussten sich diesem Druck schon beugen – und sind in andere, offenere Gebiete umgezogen. Es geht eben nicht, „dass alles so bleibt wie es ist, nur sehr viel leiser’“.

So wird in beiden Fällen die Henne, die die goldenen Eier legt(e), geschlachtet – mal von der Wirtschaft und mal von den Bewohnern selbst.

Rents are going up – what can we do?

Gabriel Ahlfeldt

The Berlin Senate Department just released a new Mietspiegel. The Tagesspiegel reported and Christiane Scholz and Sevrin Waights commented in this blog. Rents go up – that's bad for the poor – and we need someone to blame.

So we have – or are running into – an affordability problem. While it is easy to complain about a housing affordability problem, it is more complicated to do something about it. So, realistically, what can we do to shift rents? Where do market rents come from? Obviously, rents, as any price, are an outcome of demand and supply. Hence, to lower rents, we can
a) reduce demand
b) increase supply
c) regulate the market.

What about a)? Can you prevent people from “demanding” housing space in a neighborhood? I think yes, you probably can – cut down school expenditure, stop cleaning roads and let public spaces rotten away. If that does not help, stop police and fire services. You see where this is leading...

What about b) Build more housing units, or grant permissions to (re)develop. With more housing provided, prices come down (unless demand is completely elastic). However, in most downtown areas you won’t fix an affordability problem by filling some empty plots. You will need to increase densities. But what do you think about residential high rise buildings around Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg? Alternatively, should we get rid of open spaces? Who needs a “Volkspark” that most people don’t use for most of the year because it is too cold anyway? You see, that’s not that easy either.

To see the problem – I just gave a presentation at the University of Aberdeen showing (among other things) how historic (heritage listed) buildings in Berlin exhibit positive external benefits because of an increase in demand by people who like them. At the same time, they constrain supply (less floor space per land area). That means we could solve our affordability problem by replacing them with modern, functional, and dense housing units. You don’t like that vision?

So c) – regulate.
I understand the main problem is that the poor can’t afford to live in their preferred central “Kiez”, but we want to keep the social mix alive. So, again, what can we do?
Well, we can quite easily protect renters from increasing rents in the short run by rent regulation. Effectively, that’s what we are doing already. While, realistically, it takes some time before owners can pass on an increase in market rents to their tenants, you can, of course, always do more. However, this does not seem like a particularly targeted policy as all tenants benefit irrespectively from their economic background. And what happens if the gap between market and regulated rent is large enough? Landlords will offer their tenants a premium to vacate their flats – and guess who will take the offer – the rich or the poor?
So why not eliminate the market rent entirely and fix rents for vacant flats as well? The problem is, do you really think a landlord, even with the same rent, would not give preference to some tenants over others based on their social background? And don’t you think people would find a way to establish secondary markets?
Of course, you could push the system a step further and allocate tenants to regulated flats centrally, but maybe we don’t want to say “good-by” to property rights, not?

So maybe the other way round... If the poor can’t afford their preferred neighborhood, why don’t we give them more money so they can? The problem is (apart from the question where the money should come from) – what do you think this will do to demand (see a)? Yes, demand will go up – and – what does this do to rents? Right, you push the problem from the poorest to the somewhat less poor.
Another option, can’t we build affordable housing to get a social mix? We take money from private developers or force them to build affordable housing for the poor – just like in the UK! Great idea, but private developers don’t like the idea very much and prefer using their money for something else instead (by the way – private renters usually don’t like the idea either). Looking at housing affordability in the UK I don’t need to tell you that the system does not work very well.

So what can we do? I’m open to suggestions, but – I’m afraid – apart from preventing sever misallocations (e.g. holiday apartments that are empty for most of the year) – probably not too much.
If you look into research by my colleagues at the Spatial Economics Research Center you find that social inclusion, if at all, happens at a very early stage, i.e. primary (and perhaps secondary) education. Whatever we can do to improve chances of people to escape a “social trap” in first instance will be well spent money. We need to acknowledge that our society produces severe inequalities, but also that it’s hard to fix them with the housing market…


Gabriel Ahlfeldt is
-Lecturer in Urban Economics and Land Development at the London School of Economics
-Director of URBANCONTEXT Institute for Urban and Regional Research
-Affiliate of the Spatial Economics Research Center
-Director of the Urban Economics Group at the Center for Metropolitan Studies

Berlin Mietspiegel

Christiane Scholz and Sevrin Waights

The Tagesspiegel reported on the recently released “Mietspiegel 2011” for Berlin. It states an average rent of 5.21 €/s.qm. and a growth of almost 8 % since 2009. The senator for urban development, Ingeborg Junge-Reyer, trys to conciliate this finding by indicating that since 2000 the growth is only about 2.5 % per year on average. Apart from the ridiculous excuse that Munich, Stuttgart and Hamburg still have much higher rents this statistic doesn´t take one important finding from urban economics research into account – or maybe is hiding it. 

The Mietspiegel indicates local comparative rents for flats with similar characteristics. It´s developed from different housing characteristics such as size, amenities, building age and ‘neighbourhood quality’. This seems sophisticated and transparent at the first glance because everybody can find his/her ‘neighbourhood quality’ by looking up his/her own street in a table. This allows for comparisons of individual rents with the average for their level of neighbourhood quality. But within any level, if you look closely, you will find that very different rents are payed for comparable flats.

The problem is that there are only three level of neighbourhood quality and that these only take into account a limited number of characteristics. The Mietspiegel report does little to acknowledge important general findings from URBANCONTEXT research: The nearer a residence is located to the Central Business District (CBD) the higher are land values and accordingly rents. This is because of the scarcity of space. The same applies for the proximity to a transport station (because travel time to the CBD and other employment centres is shorter).

Hence one important pattern is concealed: downtown becomes increasingly expensive and above some social groups. It becomes some kind of exclusive residence for highly paid employees and the well off. And the innercity ring probably more and more – as Andrej Holm writes in his blog – is free of people who receive benefits. But who cares? Berlin still has around 100.000 tenantless flats! These exist mainly in the outskirts, where people who receive Hartz IV have perfect opportunity structures to improve their situation (countryside, more tenantless flats, no jobs, more beneficiaries, few neighbourhood resources). There they can live among themselves (model: banlieus in Paris) and the problem is solved. Two birds killed with one stone. Congratulations, senator!